Terre à vendre ? - Eléments pour la comparaison des prix des terres agricoles et des indemnités d’expropriation en Flandre et aux Pays-Bas

Dirk Bergen

Octobre 2011

Le présent rapport vise à fournir des statistiques relatives aux prix de vente et fermages de terres agricoles en Flandre et aux Pays-Bas, et des éléments pour la comparaison de leurs indemnités d’expropriation et mesures d’accompagnement. Ces informations dans les grandes lignes doivent contribuer à objectiver le débat mené dans le cadre des travaux en préambule du Décret « Aménagement rural ».

Les auteurs se sont intéressés aux facteurs déterminants de la valeur d’une terre agricole et aux principes fondamentaux d’application pour le calcul d’une indemnité d’expropriation en Flandre et aux Pays-Bas. Ces principes sont presque identiques. L’indemnisation doit être complète et comprise « in concreto ». Comme chaque cas est spécifique, la comparaison est rendue plus difficile. Certaines différences ont été relevées, dont certaines s’annulent mutuellement.

Les statistiques ne mettent pas seulement la valeur actuelle des prix de vente et les fermages des terres agricoles en relief, mais également leur évolution. Les différences entre les terres de culture et les pâturages ont été analysées, ainsi que les différences en matière de prix de vente du côté néerlandais de la frontière. Deux indicateurs ont été créés. Le premier indicateur est le rapport prix de vente/fermage. Celui-ci révèle le nombre d’années pendant lequel un fermier devrait payer un droit de fermage pour égaler le prix de vente de la terre agricole. Le second est le rapport fermage/prix de vente exprimé en pourcent. Celui-ci donne le taux d’intérêt produit par le capital immobilisé dans la terre agricole (par le propriétaire/bailleur). À cet égard, il convient de noter que l’intérêt engrangé par le propriétaire constitue une partie seulement de son revenu, car le prix de ses terres agricole augmente dans le même temps.

Concernant ces indicateurs, l’évolution en Flandre et aux Pays-Bas semble suivre le même chemin : le rapport se développe à l’avantage du fermier. À terme, cette situation pourrait poser problème dans le sens où les propriétaires terriens seraient de moins en moins tentés de conclure des baux réguliers à long terme en raison du manque à gagner. En fin de compte, beaucoup dépend de la hausse des prix du terrain agricole en tant que source de profit pour le propriétaire. Un ratio fermage/prix de vente trop faible peut inciter les bailleurs/propriétaires à préférer d’autres formes de fermages (baux d’un an, bail saisonnier, bail de culture) si le rendement financier de ces solutions est supérieur.

Pour l’évaluation dans les grandes lignes des différences dans l’indemnité d’expropriation entre la Flandre et les Pays-Bas, un exemple tiré de la pratique a été utilisé.

Concernant l’indemnité d’expropriation dans le cas d’une terre agricole en propriété, il importe de retenir que près de 85% (Flandre) à 90% (Pays-Bas) de l’indemnité en soi porte sur la valeur de la terre. En d’autres termes, la différence entre l’indemnité en Flandre et aux Pays-Bas repose en grande partie régie sur la différence en valeur vénale de leurs terres agricoles. Comme les prix de vente moyens d’une terre agricole aux Pays-Bas sont considérablement plus élevés (en moyenne de près de 60%) qu’en Flandre, l’indemnité d’expropriation est à l’aune de cette différence. La situation pour le fermier-exploitant non propriétaire est différente, en revanche. Bien que le fermage moyen pour un bail comparable longue durée aux Pays-Bas soit nettement supérieur à celui en Flandre (en moyenne, de près de 70%), l’impact sur l’indemnisation du fermier est minime. La disponibilité de fermage est cependant très différente en Flandre et aux Pays-Bas : en Flandre, près des deux tiers des terres agricoles sont affermées contre à peine un quart aux Pays-Bas. On suppose par conséquent qu'en cas d'expropriation, un fermier néerlandais aura une chance infime de trouver un fermage alternatif dans l'environnement. Pour préserver sa capacité de production, la seule alternative pour un fermier dans ce cas sera d'acheter de la terre. Pour cette raison, l'indemnité d’expropriation aux Pays-Bas inclut le remboursement d'un nombre minimum d'années d'intérêts sur le capital d'emprunt. On note ici une importante différence par rapport à la situation du collègue flamand qui comptera, en principe, sur une indemnité d’expropriation de 0,50 à 0,75 euros par m².

Aux Pays-Bas, la terre agricole est achetée structurellement par le Bureau néerlandais de la Gestion des Terres agricoles (Bureau Beheer Landbouwgronden), qui est habilité à réserver, réaménager, revendre ou encore affermer ses terres pour certains projets. Ce qui tempère solidement l’accompagnement des expropriations. En Flandre, une banque foncière est plutôt limitée régionalement et créée pour des besoins spécifiques.

En cas d’expropriation, des mesures d’accompagnement peuvent être prises pour simplifier et accélérer le processus d’obtention. Le rapport fournit une série d’exemples. Une comparaison générale entre la Flandre et les Pays-Bas n’est cependant pas possible pour l’heure. Pour cela, la liste d’instruments potentiellement utilisables est trop longue, et la mesure dans laquelle il en est fait usage pour des situations spécifiques est trop diverse.

Les conditions d’expropriation et les mesures d’accompagnement ne disent pas non plus tout du « montant net » qu’un propriétaire ou fermier récupère à la suite d’une procédure d’expropriation. De plus, la question de la séparation stricte (en Flandre) ou non stricte (aux Pays-Bas) des indemnisations du propriétaire et du fermier de même que l’impact de la fiscalité sont également importants.

Il existe, en Flandre, de grandes lacunes quant aux statistiques disponibles et directement exploitables concernant les prix de vente de la terre agricole. Une partie du problème est, à cet égard, à mettre en rapport avec la répartition des compétences pour cette matière.

Version originale:
Dirk Bergen (2011)
Grond te koop? - Elementen voor de vergelijking van prijzen van landbouwgronden en onteigeningsvergoedingen in Vlaanderen en Nederland
Département de l'Agriculture et de la Pêche, Bruxelles.


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