Veelgestelde vragen pacht

Op deze pagina:

Voor meer informatie over de pachtwetgeving verwijzen we graag door naar uw notaris, of het Departement Landbouw en Visserij: emmeline.blondeel@lv.vlaanderen.be.

Wanneer valt mijn overeenkomst onder de toepassing van de Pachtwet?

Er is alleen sprake van een pachtovereenkomst als aan de volgende 4 voorwaarden is voldaan:

  1. De overeenkomst heeft betrekking op een onroerend goed.

  2. Het onroerend goed maakt deel uit van een landbouwbedrijf. Onder landbouwbedrijf wordt verstaan ’de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met als doel landbouwproducten voort te brengen die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop’.

  3. De pachter betaalt een redelijke vergoeding aan de verpachter als tegenprestatie voor het gebruik van het onroerend goed.

  4. De verpachter gaat akkoord met de pacht.

Het feit alleen dat de partijen een overeenkomst bestempelen als een pachtovereenkomst, betekent niet dat de Pachtwet van toepassing is.

Omgekeerd is de Pachtwet van toepassing op elke overeenkomst die voldoet aan de voorwaarden die hierboven zijn genoemd, ook al bestempelen de partijen de overeenkomst niet als een pachtovereenkomst.

Artikel 2 van de Pachtwet bepaalt wanneer de Pachtwet niet van toepassing is.

Ik wil dieren houden. Kan ik grond pachten?

De Pachtwet is alleen van toepassing als u de gronden hoofdzakelijk gebruikt voor landbouwactiviteiten.

Een landbouwactiviteit is bijvoorbeeld het kweken of fokken van dieren die bestemd zijn voor de menselijke consumptie of die dienstig zijn binnen de landbouw. Het louter houden van dieren daarentegen wordt niet als landbouwactiviteit beschouwd.. U moet daarvoor dus een gewone huurovereenkomst afsluiten.

Voor welke termijn kan ik een pachtovereenkomst afsluiten?

De partijen kunnen onderling overeenkomen hoeveel de pachttijd bedraagt. De pachttijd mag echter niet korter zijn dan 9 jaar (art. 4 Pachtwet). Als toch een kortere termijn is afgesproken, wordt die termijn van rechtswege op 9 jaar gebracht.

Als de pacht niet op een geldige wijze wordt opgezegd, wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar bij het einde van de gebruiksperiode, zelfs als de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan 9 jaar.

De maximumduur voor een pachtovereenkomst is 99 jaar. Eeuwigdurende pachten zijn dus niet toegestaan en nietig.

Lange pacht

De lange pacht is een overeenkomst met een vaste duur van minstens 27 jaar (art. 8, §2 Pachtwet).

Op het einde van die pacht kan de verpachter opzeggen met een opzeggingstermijn van ten minste 3 jaar en ten hoogste 4 jaar. Dat kan alleen als hij de goederen zelf wil gebruiken of als hij ze wil vervreemden. Als de overeenkomst niet wordt opgezegd, start een gewone tweede pachtperiode.

Onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk, maar de duur van de overeengekomen periode mag niet overschreden worden. Voor het overige is de Pachtwet volledig van toepassing.

Loopbaanpacht

De loopbaanpacht is een overeenkomst die loopt tot de pachter 65 jaar is. Het is dus een overeenkomst met een vaste duur, die berekend wordt door de huidige leeftijd van de pachter af te trekken van het getal 65 (art. 8, §3 Pachtwet).

De vaste duur bedraagt minstens 27 jaar. Als er meerdere pachters zijn, wordt de vaste duur berekend op basis van de leeftijd van de jongste medepachter.

Op het einde van de loopbaanpacht kan de verpachter van rechtswege vrij over zijn goed beschikken zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten. Als de verpachter geen gebruik maakt van die mogelijkheid, wordt het contract jaarlijks stilzwijgend verlengd.

Onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk onder de wettelijke voorwaarden. De vaste duur mag echter niet worden overschreden.

Bij loopbaanpacht mag de wettelijke pachtprijs met de helft verhoogd worden voor de gronden en met een vierde voor de gebouwen.

Kan ik een pachtovereenkomst afsluiten voor één jaar?

De Pachtwet is niet van toepassing op de zogenaamde seizoenspachten.

Dat zijn overeenkomsten die gesloten worden voor minder dan 1 jaar. Met een seizoenspacht  staat een exploitant het genot van zijn gronden en weiden af aan een derde, tegen betaling. Dat gebeurt nadat de exploitant de voorbereidings- en bemestingswerken heeft uitgevoerd.

Moet ik een schriftelijke overeenkomst opstellen?

Een pacht moet schriftelijk worden vastgesteld (artikel 3 Pachtwet). Als er geen geschrift is, wordt dat echter niet gesanctioneerd. Ook zonder een schriftelijke overeenkomst kan er dus een pacht zijn. Toch is het zowel voor de pachter als de verpachter aangewezen een pacht schriftelijk vast te stellen, onder meer om eventuele bewijsproblemen te vermijden.

Is er toch geen geschreven overeenkomst, dan kan de pachter het bestaan van de pacht bewijzen door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

Hoe bepaal ik de pachtprijs?

De partijen kunnen zelf de pachtprijs overeenkomen, maar die mag niet hoger zijn dan de wettelijk toegelaten maximale pachtprijs.

Maximale pachtprijs

De maximale pachtprijs wordt berekend overeenkomstig de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen. Van die wet kan niet worden afgeweken.

De maximale pachtprijs stemt overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de grond of het gebouw dat in pacht wordt gegeven, vermenigvuldigd met de pachtprijzencoëfficiënt.

  • Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen kunt u vinden op het jaarlijkse aanslagbiljet van de onroerende voorheffing.

  • De pachtprijzencoëfficiënt wordt per landbouwstreek en per provincie om de 3 jaar vastgesteld door een pachtprijzencommissie. De vastgestelde pachtprijzencoëfficiënten gelden voor de pachten die vervallen in de loop van een periode van 3 jaar. Die periode van 3 jaar begint op de dag waarop de pachtprijzencoëfficiënten in het Belgisch Staatsblad worden bekendgemaakt.

De  maximale pachtprijs kan in bepaalde gevallen verhoogd worden.

  • Pachtovereenkomsten die opgesteld zijn bij authentieke akte
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 18 jaar bedraagt, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 36% voor de gronden en met 18% voor de gebouwen.
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 21 jaar bedraagt, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 42% voor de gronden en met 21% voor de gebouwen.
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 24 jaar bedraagt, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 48% voor gronden en met 24% voor de gebouwen.
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 25 jaar of meer bedraagt, kan de maximale pachtprijs verhoogd worden met 50% voor de gronden en met 25% voor de gebouwen.
    • Na de eerste gebruiksperiode wordt de pachtprijs teruggebracht tot de maximale pachtprijs.
       
  • Loopbaanpachten
    • De maximale pachtprijs mag verhoogd worden met 50% voor de gronden en met 25% voor de gebouwen

Kan ik de pachtprijs laten aanpassen?

Ja, dat kan.

Bij een herziening zijn er twee mogelijke pistes.

1. Op basis van de nieuw vastgestelde pachtprijzencoëfficiënten

Zowel de verpachter als de pachter kunnen vragen om de pachtprijs van een lopende pacht te herzien. Daarbij moeten ze rekening houden met de pachtprijzencoëfficiënten voor de maximale pachtprijs.

De herziening moet aangevraagd worden met een aangetekende brief.

De herziening geldt alleen voor de pachten die nog betaald moeten worden. De nieuwe pachtprijs kan dus niet met terugwerkende kracht worden toegepast.

2. Op basis van de rentabiliteit (art. 17 Pachtwet)

Op het einde van elke driejarige periode kunnen zowel de pachter als de verpachter aan de vrederechter een herziening van de pachtprijs vragen op grond van de rentabiliteit van het pachtgoed tijdens de afgelopen driejarige periode.

Onder rentabiliteit wordt verstaan het rendement dat een normale exploitatie van het goed had kunnen opleveren aan de pachter, rekening houdend met de hoedanigheid van de grond, de marktprijzen van de producten en de lasten die verbonden zijn aan de exploitatie.

Een herziening is alleen mogelijk als de pachtprijs ten minste 10% hoger of lager ligt dan de pachtprijs die geraamd is op grond van de rentabiliteit.

Een vordering om de pachtprijs te herzien kan slechts worden ingesteld gedurende 6 maanden na het einde van elke driejarige periode. De rechter zal dan advies inwinnen van een technische commissie.

De beslissing die hij neemt geldt voor de lopende driejarige periode.

Waar moet de pachtprijs betaald worden?

  • In principe moet de pachtprijs betaald worden op de plaats die in de overeenkomst wordt vermeld. Als de pachter zich ertoe verbindt de pachtprijs in de woonplaats van de verpachter te betalen, dan moet hij die verplichting nakomen. In dat geval is de pachtprijs “draagbaar”.

  • De plaats van betaling kan ook blijken uit het feit dat de pachter de prijs daar gedurende een bepaalde tijd vrijwillig betaalt.

  • Als niet is overeengekomen waar de pachtprijs moet worden betaald, dan kan in de woonplaats van de pachter worden betaald. Dan is de pachtprijs met andere woorden “haalbaar” en niet draagbaar.

Wanneer moet de pachtprijs betaald worden?

De partijen kunnen het tijdstip van betaling vrij overeenkomen.

Als ze hierover niets zijn overeengekomen, dan gebeurt de betaling volgens de plaatselijke gebruiken. Zo is in veel streken bijvoorbeeld sprake van een kerstpacht.

Moet de pachtprijs steeds in geld worden betaald?

De pachtprijs kan in geld betaald worden, maar ook in natura, bijvoorbeeld deels of volledig in landbouwproducten.

Wat er ook in de overeenkomst staat, de pachter kan de pachtprijs ook altijd betalen op de volgende manieren:

  • met een postassignatie;

  • met een postcheque op naam;

  • met een postwissel;

  • door overschrijving of storting door bemiddeling van een financiële instelling op rekening van de verpachter.

Wie betaalt de belastingen en taksen verbonden aan het gepachte goed?

De pachter kan niet worden verplicht om belastingen, taksen of welke andere lasten ook te betalen die de verpachter verschuldigd is volgens de wet of een overeenkomst met derden.

Dat betekent dat de pachter niet kan worden gevraagd om de onroerende voorheffing te betalen die de verpachter verschuldigd is.

De volgende lasten of belastingen zijn daarop een uitzondering:

  • de ruiming van grachten en van de niet-bevaarbare waterlopen op of langs het verpachte goed;

  • de belastingverhoging en de verhoging van de roerende voorheffing door gebouwen, werken of aanplantingen die de pachter zelf heeft aangebracht.

Mijn pachter heeft mijn grond verpacht of overgedragen aan iemand anders, mag dit?

Wanneer een pachter het pachtgoed geheel of gedeeltelijk verhuurt aan een derde, is er sprake van onderpacht. Wanneer een pachter zijn pacht geheel of ten dele overdraagt aan een derde, is er sprake van pachtoverdracht.

Onderpacht en pachtoverdracht zijn alleen toegestaan als de pachter vooraf en schriftelijk toestemming van de verpachter heeft gekregen. Zo niet is de onderpacht of de pachtoverdracht nietig en kan ze niet tegen de verpachter worden ingeroepen.

De pachter kan echter wel zonder toestemming van de verpachter het goed geheel in onderpacht geven aan:

  • zijn eigen afstammelingen of aangenomen kinderen;

  • de afstammelingen of aangenomen kinderen van zijn echtgenoot;

  • de echtgenoten van zijn eigen afstammelingen of aangenomen kinderen;

  • de echtgenoten van zijn afstammelingen of aangenomen kinderen van zijn echtgenoot.

Hoe kan ik de pachtovereenkomst opzeggen?

De Pachtwet geeft een beperkt aantal opzegmogelijkheden.

De belangrijkste daarvan zijn:

Op ieder ogenblik (art. 6 Pachtwet)

De verpachter kan op elk ogenblik een einde maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming als voldaan is aan een van de volgende voorwaarden:

1. De pachtovereenkomst heeft betrekking op gronden die, wegens hun ligging tijdens de overeenkomst en zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd moeten worden, beschouwd moesten worden als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden. Die gronden moeten als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst.

2. De pachtovereenkomst heeft betrekking op onbebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging en zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd moeten worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden.

3. De pachtovereenkomst heeft betrekking op gronden die, wegens hun ligging op het ogenblik van elke verlenging van de pacht, beschouwd moeten worden als voor industriële doeleinden bestemde gronden. De verpachter moet de pachter daarvan ten minste 3 maanden voor het einde van de lopende pachtperiode op de hoogte stellen.

4. De pachtovereenkomst heeft betrekking op gronden die als bouwgronden of als gronden bestemd voor industriële doeleinden kunnen worden beschouwd. Dat kan het geval zijn bij de aanvang van de pacht, op voorwaarde dat de gronden als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst. Dat kan ook het geval zijn bij een verlenging van de pacht, op voorwaarde dat de verpachter de pachter hierover ten minste 3 maanden voor de datum van een verlenging geïnformeerd heeft. Daarbij zijn er op de gronden vooraf wegenwerken nodig.

5. De pachtovereenkomst is aangegaan met een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk rechtspersoon. De overeenkomst moet betrekking hebben op gronden die zijn onteigend of verkregen op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat, voordat de overeenkomst met dat bestuur of die persoon is gesloten.

6. De pachtovereenkomst heeft betrekking op gronden die na het sluiten van de overeenkomst verkregen zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon. Ze moeten die gronden hebben verkregen op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat.

7. De pachtovereenkomst heeft betrekking op een aaneengesloten grond die bij het woonhuis van de verpachter aansluit, niet groter is dan 20 are, en gebruikt zal worden voor gezinsdoeleinden. Bij die opzeggingsmogelijkheden moet de verpachter een opzeggingstermijn van ten minste 3 maanden geven.

Bij het verstrijken van elke pachtperiode (art. 7 Pachtwet)

De verpachter kan bij het verstrijken van elke pachtperiode de pacht beëindigen, als hij daarvoor een ernstige reden heeft. De volgende situaties worden aanvaard als een ernstige reden:

1. De verpachter wil het verpachte goed zelf geheel of gedeeltelijk exploiteren of de exploitatie ervan geheel of gedeeltelijk overdragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot, of aan de echtgenoten van de die afstammelingen of aangenomen kinderen.

Als het pachtgoed mede-eigendom is of wordt van verschillende personen, kan de pachtovereenkomst alleen worden beëindigd voor de persoonlijke exploitatie van een mede-eigenaar, zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot, of de echtgenoten van die afstammelingen of aangenomen kinderen. De voorwaarde is dat die mede-eigenaar ten minste de onverdeelde helft van het pachtgoed bezit of zijn deel heeft verkregen door erfopvolging of legaat.

2. De verpachter wil een of meer verpachte percelen waarvoor de pacht is opgezegd, voegen bij percelen die hij aan een andere pachter verpacht. Van die mogelijkheid kan hij alleen gebruikmaken als hij dat kan verantwoorden vanuit een onbetwistbaar economisch of familiaal belang. Bovendien mag de leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter daardoor niet in het gedrang worden gebracht.

3. De verpachter wil percelen die hij aan verschillende pachters verpacht, ruilen met het doel herverkavelde bedrijven te vormen.

4. De verpachter wil het bedrijf in twee of meer nieuwe bedrijven verdelen, vanwege ernstige economische redenen, of om sociale of familiale redenen. Hij wil bijvoorbeeld kleine landeigendommen tot stand brengen of jonge gezinnen vestigen. De leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter mag daardoor niet in het gedrang wordt gebracht.

5. De samenstelling van het gezin van de pachter wijzigt grondig, waardoor de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn.

6. Het gepachte goed vermindert in waarde door slechte bebouwing of doordat de pachter in ernstige mate nalaat de gepachte gebouwen te onderhouden.

7. De pachter uit zware beledigingen of begaat daden van kennelijke vijandigheid tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen.

8. De pachter wordt veroordeeld voor daden die het vertrouwen van de verpachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen tussen verpachter en pachter onmogelijk kunnen maken.

9. Een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon gebruikt de percelen voor doeleinden van algemeen belang.

10. De percelen worden gebruikt als bouwgronden of als gronden voor industriële doeleinden, op voorwaarde dat ze wegens hun ligging op het ogenblik van de opzegging als zodanig moeten worden beschouwd.

Bij die opzeggingsmogelijkheden geldt een opzeggingstermijn van ten minste 3 maanden.

Opzeg door de pachter (art. 14, eerste lid Pachtwet)

De pachter kan een pacht altijd beëindigen als hij een opzeggingstermijn van minstens 1 jaar respecteert.

In onderling akkoord (art. 14, tweede lid Pachtwet)

Beide partijen kunnen de lopende pacht beëindigen op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter.

Welke vergoedingen zijn verschuldigd bij het opzeggen van de pachtovereenkomst?

De verpachter is verplicht aan de uittredende pachter een vergoeding te betalen voor het stro, de mest en de navette die hij bij zijn vertrek achterlaat. Die vergoeding wordt ook vaak de prijzijvergoeding genoemd (art. 45 Pachtwet). De pachter die het verpachte goed verlaat, heeft steeds recht op de prijzijvergoeding.

Bij de berekening van die vergoeding spelen de plaatselijke gebruiken een belangrijke rol. De barema’s voor de vergoeding worden opgesteld door de kamers van notarissen, vrederechters enzoverder.

Voor meer informatie over de prijzijvergoedingen kunt u het best contact opnemen met de bevoegde landbouwkamer of een lokale notaris. Die is daarvan op de hoogte.

Naast de prijzijvergoeding kan de pachter ook recht hebben op een vergoeding voor gebouwen, werken en aanplantingen (art. 26 e.v. Pachtwet).

Ten slotte is er bij opzegging nog een bijkomende vergoeding om een aantal bijzondere redenen die in de Pachtwet zijn vermeld (artikel 46 Pachtwet).

Mijn gronden zijn verpacht, maar ik wil ze verkopen. Waar moet ik rekening mee houden?

U kunt uw grond zowel in verpachte als in niet-verpachte toestand verkopen. Wees er u wel van bewust dat u de pacht niet kunt opzeggen omdat u de grond wilt verkopen. Wilt u  uw gronden pachtvrij verkopen, dan moet de pachter afstand doen van zijn pacht.

Daarnaast moet u het voorkooprecht van de pachter respecteren (art. 47 Pachtwet). Het recht van voorkoop is een wettelijk recht dat de pachter de mogelijkheid geeft om de gronden of gebouwen die hij pacht bij voorrang op een kandidaat-koper aan te kopen, voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.

De pachter heeft het recht van voorkoop voor zichzelf of voor zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of voor die van zijn echtgenoot, of voor de echtgenoten van die afstammelingen of aangenomen kinderen. Voorwaarde is wel dat ze daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen.

De pachter kan vooraf, bij het sluiten van de pachtovereenkomst, geen afstand doen van zijn recht van voorkoop. Hij kan er wel afstand van doen tijdens de pacht.

In een aantal gevallen is er geen recht van voorkoop. Die vindt u in artikel 52 van de Pachtwet.

Wat zijn de verkoopprijzen voor landbouwgronden?

Voor meer informatie over prijzen van landbouwgronden neemt u het best contact op met een lokale notaris.

Wat als één van de partijen komt te overlijden?

Overlijden van een pachter:      

De pachtovereenkomst eindigt niet automatisch bij het overlijden van de pachter. Deze blijft lopen ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden. Artikel 38 van de pachtwet biedt de mogelijkheid om de pacht te beëindigen.

De erfgenamen of rechtverkrijgenden kunnen de pacht beëindigen mits opzegtermijn van 3 maanden. Deze moet worden uitgeoefend binnen één jaar na het overlijden.

De pacht kan ook worden voortgezet (gemeenschappelijk of door één of meerderen onder hen). De pachtwet voorziet een rangorde voor het geval meerderen het overnamerecht inroepen (zie artikel 41 pachtwet).

Wie de pacht zal verderzetten moet bekend gemaakt worden aan de verpachter door de erfopvolgers. Deze kennisgeving gebeurt via aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.

Er vindt van rechtswege een pachtvernieuwing plaats als de overnemer bevoorrechte erfgenamen zijn (echtgenoot, afstammelingen of de afstammelingen van de echtgenoot of de echtgenoten van de afstammelingen). Deze kennisgeving heeft tot gevolg dat er een nieuwe eerste periode aanvangt. In regel is dit opnieuw negen jaar.

De verpachter kan zich hiertegen verzetten door een dagvaarding voor de bevoegde rechter. Als reden van verzet wordt dikwijls het eigen gebruik in de komende vijf jaar gebruikt.

Als de erfgenamen de kennisgeving niet geven houden zij zich niet aan de pachtverplichtingen. Hierdoor kan de verpachter de ontbinding van de pachtovereenkomst vragen aan de rechter (conform artikel 29 van de pachtwet).

De voorwaarde hiervoor is dat de verpachter schade heeft geleden door het niet nakomen van deze verplichting. Dit wordt door de rechter soeverein beoordeeld.

De automatische vererving kan door de verpachter worden verboden in de pachtovereenkomst.

Overlijden van de verpachter:

Bij het overlijden van de verpachter verandert er niets. Het betrokken goed valt samen met de pachtovereenkomst in de nalatenschap.
De erfgenamen worden van rechtswege de nieuwe verpachters, eventueel in onverdeeldheid.