Pachtovereenkomst en pachtprijzen

Veelgestelde vragen pacht

Op deze pagina:

Voor meer informatie over de pachtwetgeving verwijzen we graag door naar uw notaris, of het Agentschap Landbouw en Zeevisserij: info@lv.vlaanderen.be.

Wanneer valt mijn overeenkomst onder de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet

Er is alleen sprake van een pachtovereenkomst als aan de volgende 4 voorwaarden is voldaan:

  1. De overeenkomst heeft betrekking op een onroerend goed.
  2. Het onroerend goed maakt deel uit van een landbouwbedrijf. Onder landbouwbedrijf wordt verstaan ’de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met als doel landbouwproducten voort te brengen die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop’.
  3. De pachter betaalt een redelijke vergoeding aan de verpachter als tegenprestatie voor het gebruik van het onroerend goed.
  4. De verpachter gaat akkoord met de pacht.

Het feit alleen dat de partijen een overeenkomst bestempelen als een pachtovereenkomst, betekent niet dat het Vlaams Pachtdecreet van toepassing is.

Omgekeerd is het Vlaams Pachtdecreet van toepassing op elke overeenkomst die voldoet aan de voorwaarden die hierboven zijn genoemd, ook al bestempelen de partijen de overeenkomst niet als een pachtovereenkomst.

Artikel 5 van het Vlaams Pachtdecreet bepaalt wanneer het niet van toepassing is.

Ik wil dieren houden. Kan ik grond pachten?

Het Vlaams Pachtdecreet is alleen van toepassing als u de gronden hoofdzakelijk gebruikt voor landbouwactiviteiten.

Een landbouwactiviteit is bijvoorbeeld het kweken of fokken van dieren die bestemd zijn voor de menselijke consumptie of die dienstig zijn binnen de landbouw. Het louter houden van dieren daarentegen wordt niet als landbouwactiviteit beschouwd.. U moet daarvoor dus een gewone huurovereenkomst afsluiten.

Voor welke termijn kan ik een pachtovereenkomst afsluiten?

De partijen kunnen onderling overeenkomen hoeveel de pachttijd bedraagt. De pachttijd mag echter niet korter zijn dan 9 jaar (art. 8 Vlaams Pachtdecreet). Als toch een kortere termijn is afgesproken, wordt die termijn van rechtswege op 9 jaar gebracht.

Als de pacht niet op een geldige wijze wordt opgezegd, wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar bij het einde van de gebruiksperiode, zelfs als de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan 9 jaar.

Lange pacht

De lange pacht is een overeenkomst met een vaste duur van minstens 27 jaar (art. 12, §2 Vlaams Pachtdecreet).

Op het einde van die pacht kan de verpachter opzeggen met een opzeggingstermijn van ten minste 3 jaar en ten hoogste 4 jaar. Dat kan alleen als hij de goederen zelf wil exploiteren of de exploitatie ervan wil overdragen aan de bevoorrechte familieleden of als hij ze wil vervreemden. Als de overeenkomst niet wordt opgezegd, start een gewone tweede pachtperiode.

Onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk, maar de duur van de overeengekomen periode mag niet overschreden worden. Voor het overige is Het Vlaams Pachtdecreet volledig van toepassing.

Loopbaanpacht

De loopbaanpacht is een overeenkomst gesloten voor een vaste duur die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter de wettelijke pensioenleeftijd zal hebben bereikt en de leeftijd van de pachter bij het aangaan van de overeenkomst.

De pachter mag op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst niet ouder zijn dan 40 jaar. Als er meerdere pachters zijn, wordt enkel rekening gehouden met de leeftijd van de jongste medepachter.

De pachtovereenkomst kan niet door de verpachter worden opgezegd, behalve in het geval van onteigeningen conform artikel 10, 6° van het Vlaams Pachtdecreet.

Op het einde van de loopbaanpacht kan de verpachter van rechtswege vrij over zijn goed beschikken zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten. Als de verpachter geen gebruik maakt van die mogelijkheid, wordt het contract jaarlijks stilzwijgend verlengd.

Onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk onder de wettelijke voorwaarden. De vaste duur mag echter niet worden overschreden.

Bij loopbaanpacht mag de wettelijke pachtprijs met de helft verhoogd worden voor de gronden en met een vierde voor de gebouwen.

Korte pacht

Partijen kunnen eenmalig een overeenkomst sluiten voor een vaste duur van negen jaar, wanneer aan volgende voorwaarden is voldaan:

  • Er is een schriftelijke pachtovereenkomst;
  • De overeenkomst heeft betrekking op gronden die bij het sluiten van de overeenkomst nog niet verpacht waren;
  • De verpachter is op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst titularis van enig zakelijk recht op een of meer cultuurgronden die gezamenlijk een oppervlakte van maximaal 1,5 hectare hebben;
  • De verpachter is geen rechtspersoon.

Kan ik een pachtovereenkomst afsluiten voor één jaar?

Het Vlaams Pachtdecreet is niet van toepassing op cultuurovereenkomsten. Dit zijn overeenkomsten waarvan het voorwerp een duur van minder dan één jaar gebruik in zich sluit en waardoor de exploitant van gronden en weiden die worden gebruikt in zijn of haar landbouwbedrijf, na de voorbereidingswerken te hebben uitgevoerd, het genot daarvan voor een bepaalde landbouwteelt aan een derde afstaat.

Cultuurcontracten kunnen dus enkel worden afgesloten tussen landbouwers.

Deze cultuurcontracten moeten onderscheiden worden van de seizoenspachten, waarbij het genot wordt afgestaan voor een bepaald seizoen. Deze seizoenspachten vallen wel onder het toepassingsgebied van het Vlaams Pachtdecreet.

Moet ik een schriftelijke overeenkomst opstellen?

Een pacht moet schriftelijk worden vastgesteld (artikel 6, §1 Vlaams Pachtdecreet) en dient ook steeds een plaatsbeschrijving te bevatten. Het Vlaams Pachtdecreet somt op welke elementen dat geschrift dient te bevatten.

Hoewel er geen echte sanctie is verbonden aan het niet hebben van een schriftelijke overeenkomst, kan elk van de partijen de andere wel dwingen om de pachtovereenkomst schriftelijk aan te gaan. Hiertoe dient eerst een aangetekende en schriftelijke ingebrekestelling aan de weigerende partij te worden gericht.

Dertig dagen na deze ingebrekestelling kan een procedure worden gestart voor de rechter om de weigerende partij te dwingen de pachtovereenkomst schriftelijk op te stellen, aan te vullen of te ondertekenen.

Als de rechter de eis van de pachter tot het opstellen van een schriftelijke overeenkomst inwilligt, dan ontstaat pachtvernieuwing ten voordele van de pachter op voorwaarde dat dit in de ingebrekestelling werd vermeld. Door deze pachtvernieuwing ontstaat een nieuwe eerste pachtperiode van negen jaar ingaande op de datum waarop de rechterlijke beslissing in kracht van gewijsde is gegaan.

Als de rechter de eis van de verpachter inwilligt, dan kan de rechter de pacht ontbinden op voorwaarde dat deze sanctie werd vermeld in de ingebrekestelling.

Als geen schriftelijke overeenkomst voorhanden is dan kan de exploitant van het bewijs leveren door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens of door het voorleggen van een bewijs van persoonlijke betaling.

Wanneer begint mijn pachtovereenkomst te lopen?

Partijen komen zelf overeen wanneer de pachtovereenkomst begint te lopen en leggen dit vast in hun schriftelijke overeenkomst.

Is er geen geschrift voorhanden en is er dus geen nauwkeurige datum voor de aanvang van de overeenkomst, dan wordt deze geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.

Hoe bepaal ik de pachtprijs?

De partijen kunnen zelf de pachtprijs overeenkomen, maar die mag niet hoger zijn dan de wettelijk toegelaten maximale pachtprijs.

De pachtprijs kan enkel in geld worden voldaan.

Maximale pachtprijs

De maximale pachtprijs wordt berekend overeenkomstig artikelen 29 tot 31 van het Vlaams Pachtdecreet.

De maximale pachtprijs stemt overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de grond of het gebouw dat in pacht wordt gegeven, vermenigvuldigd met de pachtprijzencoëfficiënt.

  • Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen kunt u vinden op het jaarlijkse aanslagbiljet van de onroerende voorheffing.
  • De pachtprijzencoëfficiënt wordt per landbouwstreek en per provincie om de 3 jaar vastgesteld door een pachtprijzencommissie. De vastgestelde pachtprijzencoëfficiënten gelden voor de pachten die vervallen in de loop van een periode van 3 jaar. Die periode van 3 jaar begint op de dag waarop de pachtprijzencoëfficiënten in het Belgisch Staatsblad worden bekendgemaakt.

De  maximale pachtprijs kan in bepaalde gevallen verhoogd worden.

  • Pachtovereenkomsten die opgesteld zijn bij authentieke akte
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 18 jaar bedraagt, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 36% voor de gronden en met 18% voor de gebouwen.
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 21 jaar bedraagt, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 42% voor de gronden en met 21% voor de gebouwen.
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 24 jaar bedraagt, mag de maximale pachtprijs verhoogd worden met 48% voor gronden en met 24% voor de gebouwen.
    • Wanneer de eerste gebruiksperiode 25 jaar of meer bedraagt, kan de maximale pachtprijs verhoogd worden met 50% voor de gronden en met 25% voor de gebouwen.
    • Na de eerste gebruiksperiode wordt de pachtprijs teruggebracht tot de maximale pachtprijs.

Loopbaanpachten

De maximale pachtprijs mag verhoogd worden met 50% voor de gronden en met 25% voor de gebouwen

Waar moet de pachtprijs betaald worden?

  • In principe moet de pachtprijs betaald worden op de plaats die in de overeenkomst wordt vermeld. Als de pachter zich ertoe verbindt de pachtprijs in de woonplaats van de verpachter te betalen, dan moet hij die verplichting nakomen. In dat geval is de pachtprijs “draagbaar”.

    De plaats van betaling kan ook blijken uit het feit dat de pachter de prijs daar gedurende een bepaalde tijd vrijwillig betaalt.

    Als niet is overeengekomen waar de pachtprijs moet worden betaald, dan kan in de woonplaats van de pachter worden betaald. Dan is de pachtprijs met andere woorden “haalbaar” en niet draagbaar.

Wanneer moet de pachtprijs betaald worden?

De partijen kunnen het tijdstip van betaling vrij overeenkomen.

Als ze hierover niets zijn overeengekomen, dan gebeurt de betaling volgens de plaatselijke gebruiken. Zo is in veel streken bijvoorbeeld sprake van een kerstpacht.

Moet de pachtprijs steeds in geld worden betaald?

Ja, de pachtprijs kan enkel in geld worden voldaan.

Wat er ook in de overeenkomst staat, de pachter kan de pachtprijs ook altijd betalen op de volgende manieren:

  • met een postassignatie;
  • met een postcheque op naam;
  • met een postwissel;
  • door overschrijving of storting door bemiddeling van een financiële instelling op rekening van de verpachter.

Kan ik de pachtprijs aanpassen?

Elk van de partijen kan een aanpassing van de pachtprijs vragen voor zover deze pachtprijs afwijkt van de actuele maximale toegestane pachtprijs.

Gezien de pachtprijscoëfficiënten maar om de drie jaar worden vastgesteld, heeft het maar om de drie jaar zin om een aanpassing van de pachtprijs te gaan doen.

Herzieningen van de pachtprijs door de verpachter hebben slechts uitwerking voor toekomstig te betalen pachten. De nieuw vastgelegde pachtprijs kan dus niet retroactief worden toegepast.

Wie betaalt de belastingen en taksen verbonden aan het gepachte goed?

De pachter kan niet worden verplicht om belastingen, taksen of welke andere lasten ook te betalen die de verpachter verschuldigd is volgens de wet of een overeenkomst met derden.

Dat betekent dat de pachter niet kan worden gevraagd om de onroerende voorheffing te betalen die de verpachter verschuldigd is.

De volgende lasten of belastingen zijn daarop een uitzondering:

  • de ruiming van grachten en van de niet-bevaarbare waterlopen op of langs het verpachte goed;
  • de belastingverhoging en de verhoging van de roerende voorheffing door gebouwen, werken of aanplantingen die de pachter zelf heeft aangebracht.

Mijn pachter heeft mijn grond verpacht of overgedragen aan iemand anders, mag dit?

Wanneer een pachter het pachtgoed geheel of gedeeltelijk verhuurt aan een derde, is er sprake van onderpacht. Wanneer een pachter zijn pacht geheel of ten dele overdraagt aan een derde, is er sprake van pachtoverdracht.

Onderpacht en pachtoverdracht zijn alleen toegestaan als de pachter schriftelijk toestemming van de verpachter heeft gekregen. Zo niet is de onderpacht of de pachtoverdracht nietig en kan ze niet tegen de verpachter worden ingeroepen.

Het verzoek tot toestemming dient de in het decreet vermelde gegevens te bevatten.

De pachter kan echter wel zonder toestemming van de verpachter het goed geheel in onderpacht geven aan of volledig overdragen aan één of meer bevoorrechte familieleden.

Hoe kan ik de pachtovereenkomst opzeggen?

De pachtovereenkomst kan enkel worden opgezegd in de gevallen die limitatief in het Pachtdecreet worden opgesomd.

De belangrijkste daarvan zijn:

Op ieder ogenblik (artikel 10 Vlaams Pachtdecreet)

De verpachter kan op elk ogenblik een einde maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming als de pachtovereenkomst:

  1. betrekking heeft op gronden die wegens hun ligging ten tijde van de overeenkomst, zonder dat er vooraf wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden, beschouwd moesten worden als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat ze als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst;
  2. betrekking heeft op gronden waar geen gebouwen op staan en die op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden of betrekking heeft op al dan niet bebouwde gronden die in een ontginningsgebied liggen. Als op gronden in een ontginningsgebied een door de verpachter verleende toestemming tot ontginning rust of als een ontginningsmachtiging werd verleend, treedt degene die de toestemming of de ontginningsmachtiging heeft verkregen, in de rechten en de plichten van de verpachter;
  3. betrekking heeft op gronden die wegens hun ligging op het ogenblik van elke verlenging van de pacht beschouwd moeten worden als voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden voor het einde van de lopende pachtperiode de pachter daarvan kennisgegeven heeft;
  4. betrekking heeft op gronden waarop vooraf wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en die als bouwgrond of als voor industriële doeleinden bestemde grond beschouwd kunnen worden, hetzij bij de aanvang van de pacht op voorwaarde dat ze als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij bij een verlenging van de pacht op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden voor de datum van een verlenging de pachter daarvan kennisgegeven heeft;
  5. is aangegaan met een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon en betrekking heeft op gronden die voor het sluiten van de overeenkomst door dat bestuur of die persoon zijn onteigend of verkregen op grond van een onteigeningsbesluit;
  6. betrekking heeft op gronden die na het sluiten van de overeenkomst verkregen zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon op grond van een onteigeningsbesluit;
  7. betrekking heeft op gronden die zullen worden aangewend voor bebossing of natuurrealisatie als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
    • de gronden hebben een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare;
    • de bebossing of natuurrealisatie zal gedurende een periode van ten minste 24 jaar worden aangehouden;d
    • e gronden liggen in:
      • ofwel een gebied dat is aangeduid op een definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan en dat valt onder de categorie van gebiedsaanduiding “bosgebied” of “natuurgebied”, vermeld in de bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 11 april 2008 tot vaststelling van nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen, waarvan de tekst is vastgesteld bij het besluit van 11 april 2008;
      • ofwel een van de volgende gebieden die zijn aangeduid op een gewestplan, een algemeen plan van aanleg of een bijzonder plan van aanleg: “bosgebied”, “groengebied”, “natuurgebied”, “natuurgebied met wetenschappelijke waarde”, “natuurontwikkelingsgebied” of “natuurreservaat”;
      • ofwel een speciale beschermingszone als vermeld in artikel 2, 43°, c), van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu; d) in geval van bebossing gebeurt die niet in het kader van de verplichting tot compensatie, vermeld in artikel 90bis, §2, van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
  8. betrekking heeft op gronden die zullen worden aangewend voor bebossing of natuurrealisatie als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
    • de pachtovereenkomst is aangegaan met een gemeente;
    • de bebossing of natuurrealisatie heeft betrekking op gronden met een aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare;
    • de bebossing of natuurrealisatie zal gedurende een periode van ten minste 24 jaar worden aangehouden;
    • de bebossing of natuurrealisatie is door de gemeenteraad goedgekeurd;
    • de verpachter heeft de gronden niet zelf in een ruimtelijk uitvoeringsplan als agrarisch gebied aangeduid;
    • in geval van bebossing gebeurt die niet in het kader van de verplichting tot compensatie, vermeld in artikel 90bis, §2, van het Bosdecreet van 13 juni 1990.
  9. De pachtovereenkomst heeft betrekking op een aaneengesloten grond die bij het woonhuis van de verpachter aansluit, niet groter is dan 20 are, en gebruikt zal worden voor gezinsdoeleinden
  10. betrekking heeft op gronden die de houder van een vergunning voor het opsporen of het winnen van koolwaterstoffen, de houder van een opsporings- of opslagvergunning in het kader van de geologische opslag van koolstofdioxiden of de houder van een vergunning voor het opsporen of het winnen van aardwarmte overeenkomstig artikel 32, 61 of 63/24 van het decreet van 8 mei 2009 betreffende de diepe ondergrond, mag bezetten.

Bij het verstrijken van elke pachtperiode (artikel 11 Vlaams Pachtdecreet)

De verpachter kan bij het verstrijken van elke pachtperiode de pacht beëindigen, als hij daarvoor een ernstige reden heeft. De volgende situaties worden aanvaard als een ernstige reden:

  1. het door de verpachter te kennen gegeven voornemen om zelf het gepachte goed volledig of gedeeltelijk persoonlijk te exploiteren of de exploitatie ervan volledig of gedeeltelijk over te dragen aan een of meer bevoorrechte familieleden;
  2. het voornemen van de verpachter om een of meer verpachte percelen waarvoor de pacht is opgezegd, te voegen bij percelen die hij aan een andere pachter verpacht, op voorwaarde dat die verrichting nodig is om te voldoen aan een onbetwistbaar economisch of familiaal belang en de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;
  3. de ruil van percelen die dezelfde verpachter aan verschillende pachters verpacht, met het doel herverkavelde bedrijven te vormen;
  4. de verdeling van het landbouwbedrijf in twee of meer nieuwe bedrijven, hetzij om ernstige economische redenen, hetzij om sociale redenen, op voorwaarde dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;
  5. grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter waardoor de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn;
  6. waardevermindering van het gepachte goed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid in het onderhoud ten laste van de pachter van de gepachte gebouwen;
  7. zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de pachter tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;
  8. veroordeling van de pachter wegens daden die het vertrouwen van de verpachter kunnen schaden of de normale betrekkingen tussen de verpachter en de pachter onmogelijk kunnen maken;
  9. de aanwending van de percelen zelf door een openbare verpachter voor concrete doeleinden van algemeen belang;
  10. de aanwending van percelen als bouwgrond of als grond voor industriële doeleinden, op voorwaarde dat die percelen door hun ligging op het ogenblik van de opzegging als zodanig moeten worden beschouwd.

Als de opzegging voor concrete doeleinden van algemeen belang als vermeld in het eerste lid, 9°, betrekking heeft op bebossing of natuurrealisatie en als de openbare verpachter geen lokale overheid is, gelden de voorwaarden, vermeld in artikel 10, §1, 7°, a), b) en d). Als in dat geval de openbare verpachter een lokale overheid is, gelden de voorwaarden, vermeld in artikel 10, §1, 8°, b), c), d), e) en f). De gemeenteraad van de gemeente waar de gronden gelegen zijn dient in dat geval goedkeuring te verlenen.

Opzegging voor concrete doeleinden van algemeen belang als vermeld in het eerste lid, 9°, kan niet gegeven worden met het oog op het voldoen aan de verplichting tot compensatie, vermeld in artikel 90bis, §8, van het Bosdecreet van 13 juni 1990.

Als het gepachte goed, vermeld in punt 1°, mede-eigendom is of wordt kan alleen een einde aan de pachtovereenkomst worden gemaakt voor de persoonlijke exploitatie ten behoeve van een mede-eigenaar of van een of meer bevoorrechte familieleden van een mede-eigenaar, voor zover die mede-eigenaar ten minste de van het pachtgoed bezit of zijn deel heeft verkregen door erfopvolging of legaat.

Met het oog op vervreemding (artikel 12, §4 Vlaams Pachtdecreet)

De verpachter kan de pacht geheel of gedeeltelijk opzeggen om het pachtgoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

1° de pacht heeft betrekking op gronden;

2° de opzegging wordt gegeven tegen het einde van de lopende pachtperiode;

3° de opzegging wordt niet gegeven tijdens de eerste pachtperiode, tenzij de eerste pachtperiode een duur heeft van minstens achttien jaar;

4° de opzeggingsmogelijkheid is uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst opgenomen.

Gepensioneerde pachter (artikel 13 Vlaams Pachtdecreet)

De verpachter kan de pacht opzeggen om zelf het gepachte goed volledig of gedeeltelijk persoonlijk te exploiteren of om de exploitatie ervan over te dragen aan een of meer bevoorrechte familieleden of aan een leefbaar landbouwbedrijf als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  • 1° de pachter heeft de wettelijke pensioenleeftijd bereikt;
  • 2° de pachter ontvangt een rust- of overlevingspensioen;
  • 3° de pachter kan niet een of meer bevoorrechte familieleden aanwijzen die zijn exploitatie kunnen voortzetten.

Vanaf het moment dat de pachter de wettelijke pensioenleeftijd bereikt kan de verpachter hem via een beveiligde zending vragen of hij een rust- of overlevingspensioen ontvangt. Als de pachter binnen de zestig dagen niet heeft bewezen dat hij nog bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt, of als hij geen bevoorrechte familieleden kan aanduiden die zijn exploitatie kunnen voortzetten, wordt hij geacht een rust- of overlevingspensioen te ontvangen, op voorwaarde dat die vereiste uitdrukkelijk in de vraag van de verpachter wordt vermeld.

Opzeg door de pachter (artikel 21, eerste lid Vlaams Pachtdecreet)

De pachter kan een pacht altijd beëindigen als hij een opzeggingstermijn van minstens 1 jaar respecteert.

Opzeg in onderling overleg (artikel 21, tweede lid Vlaams Pachtdecreet)

Beide partijen kunnen de lopende pacht beëindigen op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter.

Welke opzeggingstermijn dien ik te hanteren?

De opzeggingstermijn is afhankelijk van de opzeggingsmogelijkheid die kan worden in geroepen.

De verschillende opzeggingstermijn zijn te vinden in artikel 17 van het Pachtdecreet:

  1. ten minste drie maanden in de gevallen, vermeld in artikel 10 en 11, 9° en  10°. Die termijn wordt verlengd om in voorkomend geval de pachter de tijd te geven om de wassende vruchten te oogsten;
  2. ten minste twee en ten hoogste vier jaar in de gevallen, vermeld in artikel 11, 1° tot en met 8°, en artikel 12, §4;
  3. ten minste drie en ten hoogste vier jaar in de gevallen, vermeld in artikel 12, §1 en §2;
  4. ten minste één en ten hoogste vier jaar in het geval, vermeld in artikel 13.

Welke vergoedingen zijn verschuldigd bij het opzeggen van de pachtovereenkomst?

De verpachter is verplicht aan de uittredende pachter een vergoeding te betalen voor het stro, de mest en de navette die hij bij zijn vertrek achterlaat, voor de bebouwing die hij al heeft verricht , alsook voor de verbetering van de gronden wat hun staat van zuiverheid betreft.

Deze vergoeding kan als een forfaitair bedrag worden voorzien in de schriftelijke overeenkomst en mag niet lager zijn dan drie maal de maximale toegestane pachtprijs.

Is deze vergoeding niet voorzien in de schriftelijke overeenkomst, dan is de vergoeding gelijk aan de waarde bij het einde van de pacht, gelet op de bestemming van het gepachte goed, zonder dat het bedrag van de door de pachter gemaakte kosten wordt overschreden.

Als de pachter bij de aanvang van de overeenkomst kosteloos stro, mest, navette of andere verstrekkingen of voordelen heeft ontvangen, dan wordt een rekening opgemaakt waarbij verpachter of pachter het verschil verschuldigd is.

De vergoeding wordt in voorkomend geval vereffend met de schuld van de pachter tegenover de verpachter voor elk verlies door gebrek aan zuiverheid of onderhoud van het gepachte goed of elke andere tekortkoming aan zijn verplichtingen.

Afstand van het recht op deze vergoeding is enkel mogelijk na de opzegging en middels een authentieke akte of verklaring voor de rechter.

Mijn gronden zijn verpacht, maar ik wil ze verkopen. Waar moet ik rekening mee houden?

U kunt uw grond zowel in verpachte als in niet-verpachte toestand verkopen.

Opzeg voor verkoop is mogelijk onder deze voorwaarden:

  • 1° de pacht heeft betrekking op gronden;
  • 2° de opzegging wordt gegeven tegen het einde van de lopende pachtperiode;
  • 3° de opzegging wordt niet gegeven tijdens de eerste pachtperiode, tenzij de eerste pachtperiode een duur heeft van minstens achttien jaar;
  • 4° de opzeggingsmogelijkheid is uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst opgenomen.

Daarnaast moet u het voorkooprecht van de pachter respecteren (art. 59 Vlaams Pachtdecreet). Het recht van voorkoop is een wettelijk recht dat de pachter de mogelijkheid geeft om de gronden of gebouwen die hij pacht bij voorrang op een kandidaat-koper aan te kopen, voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.

De pachter heeft het recht van voorkoop voor zichzelf of bevoorrechte familieleden. Voorwaarde is wel dat ze daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen.

De pachter kan vooraf, bij het sluiten van de pachtovereenkomst, geen afstand doen van zijn recht van voorkoop. Hij kan er wel afstand van doen tijdens de pacht middels een authentieke akte of verklaring voor de rechter.

In een aantal gevallen is er geen recht van voorkoop. Die vindt u in artikel 65 van het Pachtdecreet.

De notaris is de persoon bij uitstek om u bij te staan en te adviseren inzake het recht van voorkoop.

Wat kan ik doen als mijn pachter zich niet houdt aan zijn pachtersverplichtingen?

Als de pachter het gepachte goed niet voorziet van dieren en gereedschap nodig voor het landbouwbedrijf, als hij het niet bebouwt, als hij bij de bebouwing niet handelt al een voorzichtig en redelijk persoon, als hij het goed aanwendt voor een ander doel dan waarvoor het bestemd was of wanneer hij algemeen op ernstige wijze de bepalingen van de overeenkomst schendt en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, dan kan de verpachter de overeenkomst doen ontbinden. (artikel 37 Vlaams Pachtdecreet)

Deze ontbinding kan enkel worden uitgesproken door de rechter en vergt dus een gerechtelijke procedure.

Ik wil graag weten wie mijn gronden bewerkt. Waar kan ik hiervoor terecht?

De eigenaar van de goederen kan op vandaag wel opvragen wie de gronden aangeeft en dus beperkte info uit de verzamelaanvraag opvragen.

Deze aanvraag kan op basis van artikel 3/1 van het decreet van 22 december 2006 houdende inrichting van een gemeenschappelijke identificatie van landbouwers en landbouwgrond in het kader van het meststoffenbeleid en van het landbouwbeleid

De contactgegevens kan u hier vinden.

Op verzoek van de verpachter dient de pachter binnen de twee maand mee te delen wie het pachtgoed op dat ogenblik of binnen een bepaalde periode geëxploiteerd of heeft geëxploiteerd gedurende een periode van maximum 5 jaar voorafgaand. Exploiteert of exploiteerde de pachter het goed niet zelf dan informeert hij de verpachter over de aard van het gebruiksrecht van de persoon die dat wel doet of deed.

Wat zijn de verkoopprijzen voor landbouwgronden?

Voor meer informatie over prijzen van landbouwgronden neemt u het best contact op met een lokale notaris.

Wat als één van de partijen komt te overlijden?

Overlijden van een pachter

De pachtovereenkomst eindigt niet automatisch bij het overlijden van de pachter. Deze blijft lopen ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden.

De erfgenamen of rechtverkrijgenden kunnen de pacht beëindigen als ze binnen één jaar na het overlijden een opzegging doen mits opzegtermijn van 3 maanden.

De pacht kan ook worden voortgezet (gemeenschappelijk of door één of meerderen onder hen). De pachtwet voorziet een rangorde voor het geval meerderen het overnamerecht inroepen (zie artikel 52 Vlaams Pachtdecreet).

Wie de pacht zal verderzetten moet bekend gemaakt worden aan de verpachter door de erfopvolgers. Deze kennisgeving gebeurt via een beveiligde zending.

Er vindt van rechtswege een pachtvernieuwing plaats als de overnemer bevoorrechte erfgenamen zijn (echtgenoot, afstammelingen of de afstammelingen van de echtgenoot of de echtgenoten van de afstammelingen). Deze kennisgeving heeft tot gevolg dat er een nieuwe eerste periode aanvangt. In regel is dit opnieuw negen jaar.

De verpachter kan zich hiertegen verzetten door een dagvaarding voor de bevoegde rechter. Als reden van verzet wordt dikwijls het eigen gebruik in de komende vijf jaar gebruikt.

Als de erfgenamen de kennisgeving niet geven houden zij zich niet aan de pachtverplichtingen. Hierdoor kan de verpachter de ontbinding van de pachtovereenkomst vragen aan de rechter.

De voorwaarde hiervoor is dat de verpachter schade heeft geleden door het niet nakomen van deze verplichting. Dit wordt door de rechter soeverein beoordeeld.

De automatische vererving kan door de verpachter worden verboden in de pachtovereenkomst.

Overlijden van de verpachter

Bij het overlijden van de verpachter stellen de erfgenamen of rechtverkrijgenden de pachter binnen de drie maanden na het overlijden in kennis van de verandering van verpachter.

De erfgenamen worden van rechtswege de nieuwe verpachters, eventueel in onverdeeldheid.

Voor meer informatie over de pachtwetgeving verwijzen we graag door naar uw notaris, of het Agentschap Landbouw en Zeevisserij.

Delen: